Réunion du 20 octobre 2017 – Point 1 : logements dans l’ancienne mairie.

Réhabilitation de quatre logements communaux.

L’ordre du jour de la réunion du 20 octobre dernier avait été établi et ce point y figurait.

Contrairement à ce que nous avions demandé lors de la commission des travaux, M. le Maire n’a pas souhaité faire une commission générale avec l’intervention de Mme Anne SERRES de SO.LI.HA Landes.

Cependant, il a été demandé à Mme SERRES d’intervenir en début de séance, de manière à pouvoir la libérer à la fin de sa présentation.

Étienne. MOZUL a tenu à préciser que cette personne intervenait à la demande de la commune.

On se demande bien à quel autre titre elle aurait bien pu venir proposer son dossier de réhabilitation des quatre logements.

Mme SERRES a donc présenté le projet de SO.LI.HA.

SOLIHA Landes est un organisme peu connu, mais c’est le nom de l’ancien P.A.C.T des Landes, qui intervient dans le cadre de la réhabilitation de logements principalement dans le secteur privé, initialement.

Il n’a été proposé à la discussion des élus qu’un seul projet. Ni le maire, ni aucun autre membre du conseil n’a demandé à quelque autre organisme que ce soit un projet alternatif.

Il n’a pas été non plus demandé à SO.LI.HA de présenter d’autres possibilités de réhabilitation.

Il faut quand même savoir que SO.LI.HA peut intervenir dans le cadre qui a été présenté pour la commune de RIVIÈRE, mais peut également s’occuper de la réhabilitation en accompagnant une collectivité, au même titre qu’un maître d’œuvre. Et dans cette dernière situation,SO.LI.HA intervient pour préparer le dossier, rechercher les subventions et suivre la réalisation des travaux.

Pour RIVIÈRE, il en est tout autrement.

Depuis le début du mandat, l’ensemble du conseil a conscience du fait qu’il faut entretenir le patrimoine, et de ce fait ces quatre logements.

Depuis le début du mandat (mars 2014) ce point est régulièrement évoqué, mais il faut dire que l’on ne sait pas très bien par quel bout le prendre. Et pour ne pas que ce soit la commune qui s’en occupe, on s’invente des contraintes budgétaires.

C’est vrai que la situation financière de la commune n’est pas très brillante, et que suite aux observations de la Chambre Régionale des Compte (C.R.C) de fin 2016, il faut jouer serré, et trouver d’autres sources de revenus pour la commune. La C.R.C. a d’ailleurs conclu dans son rapport, que la vente de pins n’est pas une fin en soi, et que ce n’est pas non plus une solution pérenne. Mais nous y reviendrons dans un autre dossier.

Pour l’entretien de ces quatre logements, l’ancienne municipalité avait commencé les travaux en refaisant les menuiseries extérieures des appartements de l’étage.

Nous pensons qu’après avoir effectué quelques menus travaux de nettoyage, nous pouvons mettre à la location des deux logements de l’étage.0

C’est ce que nous avions proposé à la suite de la première visite que nous avions effectuée lors d’une réunion de la commission des travaux.

Nous avions ensuite proposé de refaire entièrement les deux logements du bas, dont l’un abrite actuellement l’association « les doigts de l’espoir ».

Cette proposition a été rejetée par le Maire et par Francis HOUPPE au motif qu’il fallait tout casser à l’intérieur et tout reprendre.

Nous pensons que lorsque quelqu’un fait des travaux chez lui, il les réalise avec prudence, et surtout par rapport aux moyens financiers dont il dispose. Nous pensons qu’il pourrait en être de même pour une commune.

La proposition qui avait été faite, avait le mérite de dégager deux loyers, même de l’ordre de 300 € par mois, soit 7.200 € pour l’année, en attendant la remise en état des deux autres logements.

Les loyers n’auraient pas été très élevés, mais ils auraient permis de loger quelques personnes pendant quelques mois, et ils auraient permis de faire rentrer un peu d’argent dans les caisses de la commune. Alors qu’aujourd’hui, non seulement, ils ne rapportent rien, mais en plus, ils prennent mal et ne sont pas entretenus.

Il en est de même pour le bâtiment de l’ancienne poste dont une partie est mise à disposition de certaines associations, mais dans quelles conditions.

Pour en revenir aux logements de l’ancienne mairie, lors de la commission communale, j’avais indiqué que je n’étais pas favorable à la solution qui semblait  être envisagée (solution SOLIHA), et qu’à mon avis, la commune pouvait réaliser ces travaux avec l’aide d’un architecte, en faisant travailler des artisans locaux.

Francis HOUPPE m’avait interpelé en indiquant que j’étais contre ce projet, mais que je ne proposais rien en contre projet.

Lors de la réunion du conseil du 20 octobre dernier, il m’a demandé si j’avais un contre projet.

Tout en rappelant que je n’avais pas été missionné pour cela par le conseil municipal, j’ai quand même présenté un « contre-projet ». Il s’agit d’une réalisation effectuée par une autre commune qui a réhabilité un logement ancien, de type T3, laissé quelques années sans entretien.

Les deux opérations se trouvent sensiblement dans le même état d’entretien. Et l’autre commune, avec le concours d’un architecte, a réhabilité ce logement (plus grand puisqu’il s’agit d’un T3) pour la somme de 70.000,00 € TTC.

J’ai rajouté que si l’on rapporte cette expérience aux quatre logements de RIVIÈRE, il pourrait y en avoir pour 280.000,00 € TTC.

Il suffit d’appliquer un prix moyen au mètre carré en le multipliant par la surface des quatre logements, comme l’a calculé SO.LI.HA et nous arrivons à moins de 300.000,00 €.

SO.LI.HA est à 350.000,00 € TTC.

Francis HOUPPE m’a demandé comment je finançais cette opération, et Étienne MOZUL m’a rappelé que la commune ne pouvait pas faire d’emprunt pendant quelques années (voir rapport de la Chambre Régionale des Comptes).

J’ai fait remarquer que lorsque la commune a décidé de refaire les places publiques, elle l’a fait avec le concours d’un maître d’œuvre, et sans faire d’emprunt. Il doit donc pouvoir en être de même pour ces logements.

Et j’ai rajouté que pour ne pas alourdir les finances, cette opération pouvait être réalisée sur deux exercices. Et sans faire d’emprunt. C’est une question de choix.

Francis HOUPPE m’a répondu que mon projet ne tenait pas la route.

Je ne vois pas pourquoi la commune de RIVIÈRE ne pourrait pas s’inspirer de cette expérience et faire la même opération, même sur deux exercices.

Étienne MOZUL m’a indiqué que dans le « projet SO.LI.HA » la commune ne déboursait rien.

Effectivement, avec ce projet la commune n’encaissera pas un seul euro de recette, mais contrairement à l’affirmation d’Étienne MOZUL, la commune aura une participation de 30.000,00 €.

Cependant Etienne MOZUL part du principe que la commune percevra la taxe foncière attachée à ces logements.

Mais pendant l’exposé de Mme SERRES, Véronique DARRIBET a demandé quel serait le montant de cette fameuse taxe, et Mme SERRES (SO.LI.HA) a répondu que dans ce genre d’opération, SO.LI.HA était exonéré de la taxe foncière, mais elle a précisé qu’elle devait vérifier.

En fait, l’équipe municipale majoritaire ne sait pas quoi faire de ce bâtiment, c’est comme une patate chaude dont elle aimerait bien se débarrasser.

Mais la chose la plus importante c’est qu’elle a surtout envie de faire quelque-chose qui pourrait marquer les esprits, et la construction de « la Maison de la Nature » pourrait laisser une trace, une marque, comme la pyramide du Louvre dans la cours des Tuileries.

Et si l’on en croit l’estimation du coût de cette construction, elle avoisine le montant des travaux de réhabilitation de trois des quatre logements.

Donc, pour se débarrasser de ce problème, il suffit de confier la restauration de ce bâtiment à SO.LI.HA Landes suivant la formule du « Bail à réhabilitation ».

Ce bail aura une durée de 43 ans, et cela veut dire que pendant toute la durée de ce bail, la commune restera propriétaire du bâtiment, mais ne percevra rien, elle n’en tirera aucune recette.

Pendant toute la durée du bail, c’est SO.LI.HA qui s’occupera de tout, y compris des travaux d’entretien. En contrepartie, c’est SO.LI.HA qui percevra les loyers pendant 43 ans.

La commune « récupèrera » le bien au bout des 43 ans (mais qui sera là pour le voir ?).

Par contre, c’est SO.LI.HA qui réalise l’emprunt pour le financement de ces travaux.

Mais la commune devra se porter caution.

Si bien que dans l’hypothèse ou SO.LI.HA dépose le bilan, c’est la commune qui récupère « le bébé ».

De la même manière, si SO.LI.HA ne peut régler le montant du prêt, c’est la commune qui paie.

C’est une hypothèse qu’il faut quand même envisager.

A l’heure actuelle le projet qui est présenté se finance de la manière suivante :

Dépenses		Recettes
Montant des travaux	314.600,00 €	Subvention A.N.A.H	75.000,00 €
Honoraires SO.LI.HA	31.460,00 €	Subvention C.A.G.D	36.000,00 €
Mission S.P.S	3.600,00 €	Subvention Région	60.000,00 €
		Participation commune	30.000,00 €
Total	349.660,00 €	Total	201.000,00 €

 Si l’on fait la différence entre le montant des travaux et le financement il manque : 148.660,00 €

Si l’on regarde le dossier SO.LI.HA, il apparaît que cet organisme réalise un emprunt  de 184.000,00 €

De plus cet emprunt est garanti par la commune.

Lorsque j’ai posé la question à Mme SERRES lors de la présentation du projet, elle m’a indiqué que c’était une question très judicieuse.

Je n’ai pas eu de réponse satisfaisante, puisqu’elle m’a indiqué que c’était la comptabilité qui avait fait le tableau.

A ce stade de la réflexion, il y a plusieurs questions qui viennent à l’esprit :

-          Pourquoi se débarrasser de ce bâtiment ?

-          Pourquoi privatiser la réhabilitation puisque cette hypothèse revient à cela ?

-          Pourquoi ne pas faire ces travaux nous même en faisant travailler des entreprises locales ?

-          Pourquoi s’évertuer à indiquer dans le raisonnement de la majorité que la commune percevra la taxe foncière, puisqu’elle est estimée, si elle est réellement perçue à 30.000,00 € sur la durée, alors que la commune va les investir d’entrée (participation de la commune : 30.000,00 €) ?

-          Pourquoi ne pas demander à SO.LI.HA d’être uniquement Maître d’œuvre, comme un architecte ?

Le projet SO.LI.HA fait état de loyers modestes de l’ordre de 300,00 € par mois. Mais ils seront indexés.

Nous allons essayer de nous projeter dans une hypothèse différente :

La commune réalise les travaux avec ou sans SO.LI.HA, et de ce fait elle perçoit les loyers.

Si la commune fait payer des loyers autour de 350,00 € par mois et par logement, cela lui permet de faire rentrer une recette mensuelle de : 1.400,00 € par mois, soit 16.800,00 € par an.

Si nous faisons maintenant une comparaison avec le « projet SO.LI.HA » tel que présenté en conseil :

La commune perdrait en 43 ans la bagatelle de : 16.800,00 €  x  43  =  722.400,00 €. Cela représente plus du double du montant de l’investissement.

Est-ce que ce chiffre n’est pas à prendre en compte au moment de décider de la gestion de quatre logements appartenant encore aujourd’hui au patrimoine communal ?

Nous nous posons la question, parce que nous sommes persuadés que l’on peut faire autrement.

Et nous vous posons cette question : n’y a-t-il pas d’autre alternative pour pouvoir préserver le patrimoine communal ?

Nous attendons vos réactions.